Nasze miasto pięknieje, wciąż nowe kamienice odzyskują swój dawny blask.  Czasami tego nie dostrzegamy, bo z natury łatwiej dostrzegamy rzeczy złe. Czasami jednak te liczne odnowione budynki zwyczajnie giną gdzieś wśród wyglądających mniej efektownie, oczekujących na remont.

Mieszkańcy spacerujący ulicami Gorzowa często zadają sobie pytanie, czemu nie można odremontować kompleksowo wszystkich wymagających renowacji kamienic? Czemu proces rewitalizacji starych budynków postępuje tak wolno? W naturalny sposób pytanie w dużym stopniu jest kierowane do największego zarządcy nieruchomości w naszym mieście, czyli Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej, który zarządza w imieniu miasta budynkami gminnymi jak również tam gdzie mu to powierzono wspólnotowymi, z udziałem miasta, ale i często bez jego udziałów.

Głównym czynnikiem wpływającym na ilość jak i zakres wykonach remontów na budynkach są koszty remontu w zestawieniu ze środkami jakimi się dysponuje. Trzeba powiedzieć, że na 1237 budynków zarządzanych przez ZGM, tylko 258 jest w 100% gminnych. Pozostałe 979 stanowią wspólnoty, co za tym idzie gmina nie jest jedynym właścicielem i samodzielnie nie może podejmować decyzji orozpoczęciu remontu, ani nie może pokrywać z pieniędzy publicznych kosztów remontu za prywatnych właścicieli. We wspólnotach gdzie nie ma udziałów gminy, ZGM może spełniać jedynie rolę zarządcy i sugerować konieczność podejmowania stosownych uchwał, zbierania środków na funduszu remontowym czy w końcu zlecenie jakiś robót czy pomóc w wyborze wykonawcy. Tam gdzie jest zainteresowanie wspólnot wykonaniem remontów, a brakuje środków na ich wykonanie ZGM może pomóc w uzyskaniu kredytu.

Stan techniczny budynków jest pochodną wielu czynników i od wielu dziesięcioleci w dominującym stopniu uzależniony jest od możliwości finansowych Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej oraz wspólnot mieszkaniowych, w których większość właścicieli nie jest w stanie pokrywać pełnych kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości oraz kosztów utrzymania swojego lokalu.

Zarządca nie jest w stanie zmusić członków wspólnoty do wykonania prac remontowych czy modernizacyjnych jeśli oni nie są zainteresowani ich wykonaniem. Oczywiście inaczej sprawy się mają we wspólnotach tzw. dużych (powyżej 7 lokali), gdzie uchwały remontowe podejmowane są większością głosów liczonych według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem wykonanie prac remontowych zależy głównie od decyzji współwłaścicieli części wspólnych i od posiadanych środków finansowych na funduszu remontowym.

W małych wspólnotach (nie więcej niż 7 lokali) podjęcie uchwało pozwalających rozpocząć remont wymaga zgody wszystkich właściciel – wystarczy jedna osobą borykająca się z kłopotami finansowymi, aby prace na budynku na częściach wspólnych zablokować na długie lata.

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej zarządza w większości bardzo starymi budynkami, których bieżąca eksploatacja i utrzymanie pochłania wiele środków (większość budynków pochodzi z lat 1882 - 1945). Wykonanie większych inwestycji wymaga pozyskania dodatkowych środków, co w czasach ogólnego kryzysu i wciąż zwiększającego się zadłużenia najemców względem miasta nie jest rzeczą prostą. Obowiązkiem zarządcy i właściciela nieruchomości, jakim jest miasto w imieniu, którego działa ZGM, jest zapewnienie bezpieczeństwa lokatorów i przeciwdziałanie ewentualnemu niszczeniu nieruchomości, za czym idzie konieczność dokonywania regularnych przeglądów budynków, instalacji się tam znajdujących i usuwania stwierdzonych nieprawidłowości. Budynki są więc zabezpieczane pod kątem napraw i wymian pokryć dachowych, wymian instalacji gazowych, wodnych, elektrycznych. Tych napraw oczywiście nie widać „gołym okiem”.

 Jeśli istnieją ku temu wskazania naprawiane i remontowane są balkony, wymieniana stolarka okienna, uporządkowywane podwórka. „Wisienką” na torcie tych działań są remonty elewacji - najbardziej widoczne i efektowne prace na budynkach. Niestety też bardzo kosztowne, gdyż wykonywane na budynkach objętych opieką konserwatora lub wpisanych do Rejestru Zabytków wymagają dostosowania się do jego wytycznych (np. odtworzenia detali architektonicznych), co powoduje, że koszt takich prac kształtuje się średnio na poziomie 420 zł/m2, gdzie przy dociepleniu budynku niebędącego w rejestrze zabytków koszt 1m2 średnio wynosi 140 zł. Prace na budynkach będących pod opieką konserwatora są zazwyczaj dużo bardziej kosztowne i nie dotyczy to tylko odnowienia elewacji, ale również tam gdzie istnieje konieczność remontu balkonu czy wymiany stolarki okiennej lub drzwiowej. Dla zobrazowania średni koszt remontu balkonu zabytkowego to kwota 11 800 zł, a przy balkonie prostym – 1 600 zł; wymiana stolarki okiennej średni koszt to 1 030 zł/m2 - okno drewniane zabytkowe i 605 zł/m2 przy oknie PCV.

Szczegółowy plan remontów Zakład Gospodarki Mieszkaniowej konstruuje na dany rok w oparciu o priorytet potrzeb określonych na podstawie przeglądów technicznych, decyzji administracyjnych, zgłaszanych wniosków lokatorów i właścicieli lokali oraz w oparciu o wysokość planowanych do wydania środków finansowych i uzyskanych dotacji.

W 2013r. na remonty, inwestycje i rozbiórki Zakład Gospodarki Mieszkaniowej zaplanował około 10 500 000,00 zł. Mimo, tego, że zabrakło pieniędzy aby wykonać wszystkie prace remontowe, jakich konieczność wykonania widzieliśmy w 2013r. to jednak wiele z nich udało się przeprowadzić lub są w trakcie wykonania i można się o tym dowiedzieć w naszym dziale - zakładka ZGM lub bezpośrednio na stronie ZGM.